楼市忽然调控政策重压再现

    2月20日国务院常务会议研究部署继续做好房地产市场调控工作。会议在肯定了前期房地产市场调控取得积极成效的同时指出，我国正处于城镇化快速发展时期，短期内热点城市和中心城市住房供求紧张格局难以根本改变，支持自住需求、抑制投机投资性购房是房地产市场调控必须坚持的一项基本政策。会议确定了完善稳定房价工作的考核问责制度、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品房和保障房供给、加强市场监管等多方面措施。

    本次会议传递出的信息是，要“保持房价基本稳定的原则”，“保持房地产调控政策的连续性和稳定性”，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标，并强调要建立健全稳定房价工作的考核问责制度。这表明，中央政府对保持房价基本稳定的原则是一贯的、坚定的。如果房价过快上涨，调控力度和手段加码都是题中应有之义。

    数据显示，2012年12月份新建商品住宅价格延续普涨格局。70个大中城市中，新建商品住宅(不含保障性住房)价格环比上涨的有54个城市，持平的城市有8个，价格下降的城市只有8个；环比价格上涨的城市占比77.14%；整体涨幅比11月有所扩大，自四季度以来上涨城市呈持续增加趋势。同比来看，70个大中城市中，价格下降的城市有26个(比11月份大幅减少15个城市)；上涨的城市有40个(比11月大幅增加15个城市)；持平的城市有4个。同比价格上涨的城市中，涨幅比11月份回落的城市仅1个，其余涨幅都不同程度扩大。如果将去年12月房价与2010年调控时的房价比较，房价涨幅更为扩大。

    如果从待售面积指标来看，当前商品房和住宅的待售面积同比增速均处于相对高位，与2008年相当，但需要注意的是，在持续两年多的楼市调控后，市场积累了大量延迟需求，这与2008年需求面根本不同。2012年下半年房地产销售持续改善，导致住宅销售面积和销售额累计同比增速双双由负转正。2012年底，住宅销售面积和销售额累计同比增速分别由上半年的-11.2%和-6.5%上升到2%和10.9%。房地产市场的景气度回升带动了房地产投资增速企稳和房价持续反弹。

    百城住宅价格指数自去年下半年以来环比持续上涨，今年1月份环比涨幅更是大幅上升1%。其中一线城市1月份环比、同比分别上涨2.23%和4.56%，涨幅比上月分别扩大约1.4和2.4个百分点；二线城市环比、同比分别上涨0.42%和1.02%，环比涨幅有所收窄；三线城市环比、同比分别上涨0.09%和下跌2.86%，房价呈基本稳定态势。

    “新国五条”的出台，一方面反映了中央政府对房地产调控的重视，也反映出持续近三年的楼市调控仍未达到预期，房地产市场运行和监管机制仍待健全，引导房地产市场健康发展的长效机制尚未建立。

    这次常务会提出要“扩大个人住房房产税改革试点范围”，成为市场关注的焦点。房产税试点自2011年初在上海、重庆启动以来，效应初显但并非房价“杀手锏”，因此也就无法取代抑制投机投资的限购政策。上海房产税征收主要针对新购房超过人均60平方米的部分，税率为0.4%、0.6%两档；重庆则偏重对存量、增量独栋别墅以及新购高档商品房征收，税率为0.5%-1.2%。某种程度上这更像是二次分配环节的收入调节过程，而不是抑制投机投资需求、遏制房价过快上涨的楼市调控措施。此外，由于个人住房信息系统建设仍未完善，局部征收房产税对抑制投机投资需求效果更大打折扣。当前试点地区的个人住房房产税覆盖面和征收规模都非常有限。

    这次《通知》的最大亮点并不在于二手房个人所得税要按差额的20%征税，而是各地要在一季度向社会公布新建商品住房价格控制目标，并建立健全稳定房价工作的考核问责制度。这样，地方政府制定的房价目标究竟是否合理以及制定的工作目标能否完成？就都会受到中央政府以及整个社会的有效监督。

    在政府换届之前，出人意料的出台新“国五条”，其实反映出房地产行业的过热趋势再次泛起，已经到了政府不得不表态的地步，不然就有房价失控引爆社会问题的可能，这也是政府最关心的事情，为了保持社会稳定，适当牺牲发展速度，给房地产行业降温。

    钢厂是这次行情下跌最大的受害者

    钢价下跌使得贸易商损失惨重也使得钢厂与贸易商之间的关系日趋紧张，近期屡屡爆出贸易商联合向钢厂要求“追补”。3月8日，杭州沙钢经销商联合发表了一封《杭州沙钢经销商致沙钢公开信》，希望钢厂对2月份计划量继续进行追补，并对3月份定价切实做到市场化原则。

    3月11日，沙钢下调了3月份第二期的价格，对螺纹钢下调250元/吨，线材、盘螺均下调100元/吨，并对完成2月、3月上旬计划量的经销商追补200元/吨。但杭州钢贸商认为，调价政策并没有完全达到要求。3月12日，杭州钢贸商再度发表了第二份公开信，要求沙钢提供更多“追补”。

    3月份，国内市场正处钢材消费淡季，受后市预期增强和原燃材料价格上涨影响，钢材价格继续回升。随着天气转暖，后期市场需求会有所放大，但受钢铁产能释放较快影响，钢价面临下行压力。

    今年以来，钢材社会库存呈迅速回升态势。至3月初，全国26个主要钢材市场、五种钢材(中板、冷轧薄板、热轧薄板、线材和螺纹钢)社会库存量比上年末增加了810万吨，增幅达68.15%；与上年同期相比，库存增加了116万吨，增幅为6.15%，是去年9月份以来首次库存同比增加。钢材库存迅速回升，对后期市场影响较大，钢价下行压力上升。

    由于此轮行情在12月以后突然启动，钢厂原本控产保价的市场策略被打乱，在市场价格直线上升的推动下，纷纷加大产能释放力度，今年前2个月，全国累计生产粗钢12545万吨，同比增长10.6%，平均日产达212.63万吨，创历史同期最高水平。在产能释放追着价格走的同时，贸易商今年保持清醒的头脑，没有扩大订货规模，反而利用行情的上涨纷纷出清库存，在这样的局势下，一旦钢价下滑，贸易商加速抛货离场，打破市场平衡后，钢价将会加速下行，现在就是这样的局面，而钢厂也是这波行情最大的受害者，幸好年后资金面还比较宽裕，钢厂目前表面压力虽然不大，但是惯性释放的产能和下行的价格还有高企的库存，所有这三方面的压力都是钢厂在承担，一旦持续下行的钢价没有反弹的意思，二季度的钢厂压力会非常大，去年的局面又会重演，一旦钢厂承受不住市场压力，开始开闸放水，钢价就会重演越抛越跌，越跌越抛的轮回。

    钢市的需求释放正在缓慢回升，钢材社会库存的增仓速度也在放缓，这直接导致建筑钢现货价在大跌之后逐步企稳。而据业内专家分析，钢铁业受到需求和上游成本两头挤压的基本格局未变，部分钢厂近期已加大了检修减产的力度。

    后期钢价走势展望

    在目前钢价下行，弱势企稳的情况下，钢厂一方面为了加速高价原料消化，不可能减缓产能释放速度，另一方面，尽量减少铁矿石，焦炭等原料库存，试图压低生产原料价格，而产能释放是有惯性的，不可能随意控制，所以二季度上半旬还将维持高库存高产量的局面，预计5月以后，钢材下游需求将得到真正的释放，包括房地产等行业正常的投资强度还会保持，在这样的形势下，以螺纹钢为例，在3500-3800上下的箱体内保持正常波动，也是钢价二季度最有可能的运行区间。